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Très vite identifié par le régulateur français comme le poumon de financement d’une nouvelle économie alternative, le crowdfunding dispose depuis 2014 d’un cadre règlementaire lui conférant un environnement stable, propice à une croissance vertueuse.

Le crowdfunding permet de financer des projets en mobilisant des dons, du prêt, du royalties, d’opérer des levées de fonds en action ou obligation, couvrant ainsi tous les scénarios d’usage et permettant de trouver des modèles de financement adaptés à tout type d’acteur (entreprise, startup, association, collectivité, promoteur immobilier etc…).

Depuis l’émergence des premières grandes plateformes généralistes, le marché du crowdfunding s’est radicalement transformé ces dernières années au travers d’une verticalisation et d’une spécialisation de ses acteurs. Il existe aujourd’hui près de 200 plateformes sectorisées par mode de financement, secteur géographique ou thématique.

Le financement participatif d’opérations immobilière a été expérimenté pour la première fois en 2011 sur une opération de promotion à Toulouse, puis la même année pour le financement d’un pont à Rotterdam. Il est depuis devenu une branche majeure du crowdfunding et affiche sa plus forte dynamique de croissance.

Les chiffres clés du crowdfunding immobilier en 2018

Le secteur du crowdfunding a enregistré 402 millions d’euros pour l'année 2018, investis dans plus de 33 000 projets et par 4 millions d’investisseurs. Grande vedette de la finance participative, le crowdfunding immobilier représente 32% du marché, enregistrant un bilan très positif, en hausse constante. Les fonds collectés s’élèvent à 185 millions d'euros, soit une hausse de 83% par rapport à 2017. Le crowdfunding immobilier fait état de 343 projets financés en 2018, pour un montant moyen levé de 540 000€.

Une tendance qui suit son cours, au premier semestre 2019, le secteur comptabilise 154 opérations financées et 94 millions d’euros de fonds récoltés, soit 12% de plus que sur la même période en 2018.

Pour les investisseurs, le crowdfunding immobilier fait état de placements particulièrement attractifs, avec un rendement moyen de 9% pour une durée d'investissement d'environ 23 mois. Le secteur affiche également un taux de défaut très bas, à hauteur de 0,67% correspondant à une seule faillite enregistrée depuis 2012.

Comment faire du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est adapté pour tout type d’opération de promotion immobilière, néanmoins la majorité des projets financés en France sont issus de la promotion immobilière résidentielle (73,4%). C'est un modèle qui permet de répondre au besoin en fonds propres des promoteurs pour la construction immobilière, le financement dure seulement quelques mois, il est remboursé à la clôture de l’opération. C’est un mode de financement alternatif, complémentaire et non concurrent des crédits bancaires promoteurs et autres garanties d’achèvement.

Financement en obligation et investissement direct au capital

Dans le cadre de la finance participative, l’investissement immobilier se présente sous deux grandes formes :

- Le financement immobilier par emprunt obligataire :

Il est émis par le promoteur immobilier ou par une société de projet créée spécialement par le programme immobilier. Le taux de rendement est fixé en amont du projet et les investisseurs récupèrent le montant de leur souscription ainsi que les intérêts perçus lorsque le projet est terminé et commercialisé. En 2018, 98% des investissements du secteur immobilier (en nombre) se sont fait en obligations, pour un montant de 202 millions d’euros.(1)

- L’investissement direct au capital d’un promoteur via un « club deal » :

Le club deal est un syndicat qui regroupe un nombre limité d’investisseurs autour d’une société ad hoc chargée d’investir dans plusieurs projets du promoteur immobilier. Cette forme d’investissement permet aux actionnaires du club deal de varier leur portefeuille grâce à la diversité géographique des projets.

Les outils techniques à disposition des promoteurs

Le crowdfunding immobilier offre l’opportunité de mobiliser des fonds sous deux angles distincts :

- En proposant le financement de son projet immobilier sur une plateforme existante :

Un promoteur présente son projet auprès d’une plateforme existante, qui va se charger d’étudier la capacité de financement du bien. Si le projet est jugé viable, la plateforme se charge de la diffusion, de la gestion technique de la campagne et d'opérer sa mise en ligne et sa clôture. Cette opération comprend des frais fixés entre 5 et 10% suivant les opérateurs. En revanche, c’est au promoteur de communiquer activement sur sa campagne et de relayer ses besoins de financement auprès de son réseau. Passer par une plateforme existante est une solution adéquate pour des manifestations ponctuelles, et intéressante jusqu’à 400 000 euros de levée. Au-delà, il est préférable de développer son propre outil de crowdfunding.

- En devenant propriétaire d’une plateforme de financement participatif immobilier :

Le type d’agrément à obtenir pour piloter un outil de crowdfunding dépend du mode de levée, du nombre de projets présentés, du montant de fonds espérés et du bénéficiaire de l’opération. Les nouvelles règlementations en vigueur accordent aux promoteurs de lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet et par année pour leur propre compte et sans agrément. Dans ce contexte, le promoteur à tout avantage d’étudier la mise en œuvre de sa propre plateforme de crowdfunding, et de s’affranchir des frais de commission prélevés par les plateformes existantes.

En revanche, dès lors qu’un opérateur souhaite mettre en place un portail d’appel de fonds au bénéfice de plusieurs entités distinctes de lui-même, il devra se conformer à la règlementation de la finance participative qui détermine le statut à obtenir en fonction du type d’opération.

L’émergence du crowdfunding immobilier locatif :

Depuis juillet 2018, l’AMF autorise les plateformes disposant du statut CIP de proposer de l’investissement immobilier locatif. On compte désormais 10 plateformes ayant bénéficié du statut de « CIP agrandi » pour un marché estimé à plus de 50 milliards d’euros en France, une petite révolution dans le secteur. Très répandu outre-Atlantique, le locatif est une formule attractive. Une solution qui offre la possibilité au particulier d’accéder au marché de l’immobilier par d’autres canaux que celui de l’acquisition d’un bien immobilier en direct ou de l’achat de parts au sein d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Les avantages du crowdfunding immobilier

Quels sont les avantages pour un promoteur de s'engager dans une démarche de crowdfunding immobilier ?

Augmenter la rentabilité des fonds propres

Le crowdfunding immobilier permet d’élargir considérablement le réseau d’investisseurs des promoteurs et donc d’augmenter leurs sources de fonds propres, bénéficiant ainsi d’un apport nécessaire au démarrage d’une opération de construction, d’aménagement foncier ou encore de marchand de bien. C’est un mode de financement alternatif qui répond au nouveaux usages clients.

Pour les investisseurs, la simplicité de souscription en ligne et les rendements affichés, pour des placements traditionnellement courts de 12 à 24 mois, rendent ces opérations particulièrement attractives. Le crowdfunding étant un outil complémentaire au financement bancaire, par effet de levier, cela permet aussi d’utiliser l’endettement pour élargir la rentabilité de l’opération.

Accélérer la commercialisation des biens

Le format des campagnes, limitées dans le temps et conçues comme des campagnes de communication virales, permet d’envisager de boucler des levées de fonds dans des temps record, parfois en quelques heures ou quelques jours. Pour un promoteur, c’est l’occasion d’enclencher la construction de plusieurs biens simultanément et de « pré commercialiser » ses programmes immobiliers.

Le crowdfunding permet de communiquer très en amont d’un projet foncier et de beneficier d'un réseau d’investisseurs qui, au plus près du projet, peuvent se transformer en acheteurs.

Développer un nouveau mode de relation interactive

Le crowdfunding permet de faciliter le développement d’une communauté autour d’un projet ou d’un opérateur de plateforme. Cette communauté d’investisseurs est toute qualifiée pour devenir les meilleurs ambassadeurs du bien et communiquer activement sur les projets. Au promoteur d'utiliser le potentiel des canaux digitaux et des réseaux sociaux pour maintenir ces nouveaux ambassadeurs actifs.

Sur le plan technique, l’interface pratique, confortable et efficace d’une plateforme de crowdfunding correspond aux nouveaux usages des investisseurs, à la recherche d’un confort de souscription, de temps pour pouvoir consulter les offres qui leur sont proposées et d'investir facilement, n'importe où n'importe quand.

Pourquoi lancer sa propre plateforme via une solution en marque blanche ?

Maitriser les données investisseurs

Sur un site de crowdfunding porté par un intermédiaire, le promoteur n’est pas propriétaire des données des investisseurs (coordonnés, mails etc) et ne peut donc transformer cette communauté qualifiée en acteurs fidélisés, susceptibles de le suivre dans ses prochaines campagnes. En pilotant son propre outil de crowdfunding, il reste maitre des données collectées et bénéficie de tout le potentiel collaboratif du financement participatif.

Capitaliser sur le rayonnement des campagnes

En conservant les projets sur un même outil centralisateur, le promoteur peut capitaliser sur les campagnes passées pour promouvoir les nouvelles. La création et la gestion d’une plateforme facilite la transformation des investisseurs en acheteurs, optimise le développement d’une communauté qualifiée et fidélisée d’investisseurs et d’apporteurs d’affaires et permet de disposer de tous les canaux de communication digitaux, facilement opérables depuis la plateforme.

Disposer d'un "package" de ressources techniques et de conseils

Conçue pour être gerée par des opérateurs non experts du web, une plateforme de crowdfunding en marque blanche est une solution simple à prendre en main, piloter et manœuvrer, avec des mécanismes de gestion des campagnes automatisés. Souscrire à une solution en marque blanche permet de disposer d'une maintenance réglementaire et technologique, de bénéficier d'une équipe support couvrant toutes les ressources techniques et expertes nécéssaires au développement et suivi du projet.

Enfin, la création et la gestion d’une plateforme dédiée permet de réduire considérablement les frais de commission des plateformes d'intermédiation, allant de 5% à 10% suivant les opérateurs.

La solution en marque blanche MIPISE

MIPISE est le partenaire technique des acteurs de l’immobilier qui souhaitent développer leur propre plateforme. La fintech propose des solutions de plateformes de crowdfunding personnalisables et "clés en main", qui embarquent toutes les fonctionnalités adaptées aux professionnels du secteur immobilier dont :

• Un portail web doté d'un CMS permettant une personnalisation graphique et éditoriale

• Un système de paiement et de gestion des KYC intégré

• Un panel d'outils marketing (gestion des partenaires / des ambassadeurs / branchement hubspot)

• Des fonctionnalités avancées pour automatiser des opérations complexes (création des contrats, etc.)

• Des outils de création et de paramétrage des projets

• La possibilité de relier des projets sur un site externe

• Une expertise juridique et technique pour une solution à la pointe des normes règlementaires et technologiques

MIPISE accompagne les promoteurs dans la mise en place, la personnalisation et le paramétrage de leurs campagnes. Ils bénéficient dès lors d’un pack d’outils facilitant l’optimisation de la gestion des projets depuis leur mise en ligne jusqu’à leur cloture, l’enrolement des ambassadeurs et des investisseurs.

Questions / réponses

La parole aux promoteurs immobiliers

Pour aller plus, découvrez une série de questions / réponses posées par des acteurs de la profession immobilière lors du webinaire.

Les promoteurs peuvent-ils vraiment lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet sans agrément ?

Depuis avril 2019, la Loi PACTE a élargi l’accessibilité du crowdfunding. Parmi les nouvelles mesures validées :

• L’éligibilité des titres issus du crowdfunding au PEA- PME,
• L’augmentation du plafond d’emprunt en financement participatif pour les entreprises, jusqu’à 8 millions d’euros.

Dès lors que la levée de fonds est pour le propre compte du promoteur, aucun agrément n'est requis (type CIP ou IFP). Il devra simplement se conformer à la reglementation générale en matière de lutte contre la blanchiment (KYC) et valider un DIRS par l’AMF.

Quels sont les distinctions entre les statuts CIP / IFP ?

• Le statut d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) :

Ce statut accorde aux plateformes de prêt le droit de mettre en relation des porteurs de projets et des investisseurs. La plateforme doit être immatriculée auprès de l’ORIAS (Office des Registre des Intermédiaires en Assurance).

• Le Statut de Conseiller en investissement Participatif (CIP) :

Ce statut concerne notamment le secteur du crowdfunding immobilier. Les plateformes disposant du statut CIP peuvent proposer des titres en capital et des obligations. Elles sont également habilitées à fournir des conseils en investissement aux épargnants ainsi qu’aux entreprises et doivent s’assurer de la compatibilité entre les besoins des investisseurs et leurs choix d’investissement. Les plateformes sont également dans l’obligation de s’immatriculer auprès de l’ORIAS et sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

• Le statut de Prestataire en Service d’Investissement (PSI) :

La réglementation autorise également aux plateformes de crowdfunding, via le statut PSI, de pouvoir proposer tous les titres financiers y compris complexes et ce, sans limite des opérations en montant (financement limité à 2,5M€ par projet financé pour les CIP et 1M€ pour les IFP). C’est un statut peu détenu à ce jour car la plateforme doit posséder un capital minimum de 50 000€ si elle ne reçoit ni fonds ni titres de la clientèle, et de 125 000€ dans le cas contraire.

Crowdfunding et fiscalité ?

Une modification de la fiscalité en faveur du crowfunding est intervenue en janvier 2018. Ses obligations rentrent maintenant dans la catégorie des revenus mobiliers, ce qui leur permet de ne pas rentrer dans de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). L’imposition a aussi été plafonnée à 30 %, détail important pour les imposables concernés par les tranches marginales d’Imposition hautes.

Quelles sont les spécificités du crowdfunding locatif et ses avantages ?

Dans cette configuration, la plateforme en ligne est propriétaire du bien immobilier, le plus souvent à usage d’habitation, et va par la suite le proposer en location. Pour mener à bien son projet locatif, la plateforme lève des fonds en réunissant des « co-investisseurs » qui seront rémunérés grâce aux loyers perçus. Si les rendements sont plus faibles qu’en crowdfunding immobilier « traditionnel », ils sont d’une durée bien plus longue.

Parmi les avantages du crowdfunding locatif, une faible mise de départ qui suppose deux atouts : la démocratisation du secteur du locatif, accessible à un éventail plus large de contributeurs, et la possibilité de varier son portefeuille de placements, le contributeur sélectionnant lui-même le bien dans lequel il souhaite investir. Les « co-associés » ont la possibilité d’interagir entre eux et avec toute personne rattachée à l’immeuble (locataire, concierge, etc),chaque contributeur dispose d’un droit de vote aux Assemblées générales concernant la vie de l’immeuble (travaux, extension, revente, etc), et la plateforme s'occupe de toute la gestion administrative.

(1) Chiffres tirés du "Bilan de la finance Participative, 4 ans après" édité par l'association Finance Participative France.