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Entretien avec Vincent HENO, fondateur de la plateforme de crowdfunding immobilier Beefordeal
Ce nouveau passeport européen représente une avancée considérable pour les plateformes de crowdfunding, puisque jusqu’alors chaque pays disposait de sa propre réglementation. En plus d’octroyer aux investisseurs un contrôle renforcé sur l’offre d’investissement, cette nouvelle réglementation permet également de belles opportunités de développement transfrontalier pour les acteurs nationaux.
Néanmoins, de nombreux points de vigilance ont été émis par les acteurs français avec notamment l’abaissement du montant total de collecte autorisé (à 5M€ au lieu de 8M€), la suppression du statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou encore les différents conflits d’intérêt avec la loi française.
Une extension de la période transitoire s’est donc avérée nécessaire. Suite aux recommandations de l’ESMA, la Commission européenne a accordé 12 mois supplémentaires aux plateformes de financement participatif pour se mettre en conformité avec les règles européennes permettant d’obtenir l’agrément PSFP.
Au 31 décembre 2022, seules 3 plateformes avaient obtenu leur agrément PSFP.
Mipise, ayant obtenu dès août 2022 une validation de l’ACPR de sa capacité à opérer le service de paiement pour le compte de ses plateformes clientes PSFP, a intégré dès mi - 2022 au sein de sa solution technique de crowdfunding, des parcours d’inscription et de souscription conforme à la réglementation européenne PSFP. A ce titre, Mipise est fier de compter BeeForDeal, plateforme cliente, parmi les plateformes nouvellement agréées.
4 ans après notre première interview avec Vincent Heno, fondateur de la plateforme de crowdfunding immobilier BeeForDeal, nous l’avons à nouveau interrogé sur l’obtention récente de l'agrément PSFP et sur l’évolution de la plateforme.
1. Vincent HENO, Pourriez-vous nous raconter l’évolution de votre plateforme ?
Initialement, BeeForDeal avait pour objectif de contribuer au développement d’opérations immobilières que nous souhaitions mener pour notre propre compte. Pour autant, après avoir obtenu le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) et développé pendant 2 ans notre plateforme nous nous sommes finalement concentrés exclusivement sur cette activité.
A contre-pied d’une démarche d’accélération et de croissance rapide propre aux Start-ups, nous avons pris le temps de construire nos processus métiers, nos procédures internes et nos schémas d’intervention.
Bien que la conjoncture immobilière ait été très favorable de 2017 à 2019, nous avons souhaité doter BeeForDeal d’une capacité d’analyse pointue, sur l’ensemble du territoire et l’ensemble des secteurs de l’immobilier. Pour cela, nous nous sommes rapprochés du groupe ARP, qui nous a permis d’acquérir les compétences en analyse immobilière nécessaires sur les différents segments de l’immobilier (résidences, bureaux et commerce).
"Aujourd’hui, et compte tenu du contexte de marché, nous sommes convaincus d’avoir fait le bon choix. Grâce à ces compétences, nous avons pu acquérir un véritable savoir-faire qui sert les intérêts de nos investisseurs."
En parallèle, nous avons développé nos compétences en matière de montage et de gestion des garanties ce qui nous permet aujourd’hui de correctement gérer les difficultés que rencontrent certains porteurs de projets.
Au total, nous avons financé un peu plus de 11 millions d’euros et connaissons une forte croissance.
Cette démarche est probablement une des raisons pour laquelle nous sommes une des premières plateformes de crowdfunding à obtenir l’agrément PSFP.
2. Cette année, le crowdfunding immobilier a encore battu des records. Comment expliquez-vous cet essor ?
L’année 2022 représente une année record pour le financement participatif (+25%), et plus particulièrement pour le secteur de l’immobilier (+ 40,2%).
En France, l’immobilier est un secteur qui a toujours été plébiscité par les investisseurs. Il n’est donc pas étonnant que ce soit le secteur qui soit également préféré au sein de la finance participative. Souvent assimilé comme une valeur refuge, tangible et résilient, l’immobilier apparaît comme un investissement réflexe.
Par ailleurs, il existe très peu de produits financiers accessibles au plus grand nombre et qui regroupent autant de caractéristiques attrayantes : un potentiel de rendement élevé, des horizons d’investissement court, très peu voir aucun frais pour l’investisseur et un maximum de transparence sur les opérations.
3. Et comment envisagez-vous les années à venir ?
Sans me risquer au jeu des prévisions sur l’évolution du marché immobilier et le contexte économique, je suis plutôt optimiste sur l’avenir du crowdfunding immobilier. Pour cela, il est important de prendre en compte les deux facettes du secteur.
Concernant les besoins en financement, la demande est croissante du côté des opérateurs immobiliers. La raison tient à la fois du contexte économique et des contraintes du secteur financier qui impose aux opérateurs d’engager plus de liquidité dans leurs opérations. Sur les 18 derniers mois, l’effort demandé aux opérateurs en matière de fonds propres à évoluer de prêt de 30%. A cela, s’ajoute l’augmentation des coûts (fonciers, matières, mains d’œuvre etc.).
Parallèlement, les investisseurs cherchent des alternatives aux investissements locatifs dont les rendements sont faibles et dont l’acquisition est devenue difficile en raison de l’évolution des taux d'emprunt. Les plateformes de crowdfunding immobilier comme BeeForDeal apparaissent comme une alternative leur permettant de placer leurs liquidités dans des projets immobiliers avec des potentiels de rendements élevés d'environ 10%.
La dette privée devient ainsi de plus en plus importante pour les opérateurs immobiliers et les plateformes de crowdfunding sont devenues un canal d’accès efficient. En moyenne, grâce à nos structures, les opérateurs immobiliers peuvent obtenir leur financement sous 1 mois.
En 2022, le volume des opérations de Marchand de biens a dépassé celui des opérations de promotion immobilière (56% contre 35% respectivement), une tendance déjà initiée depuis 2020. Selon moi, cette répartition pourrait se pérenniser dans les années à venir, notamment avec la “Loi climat et résilience” qui pousse à la rénovation du parc existant.
D’autre part, le contexte immobilier covid et post-covid, ainsi que les problématiques politiques et environnementales, font que le marché de la promotion immobilière a souffert et souffre encore. Grâce à des modèles de gouvernance agiles, les plateformes de crowdfunding peuvent agir rapidement, adapter leur processus d'investissement aux opportunités du marché et réorienter leurs processus d'analyse. Elles peuvent ainsi répondre rapidement aux besoins et aux demandes du marché.
4. Quel est votre retour sur l’obtention de votre agrément PSFP et plus généralement sur les perspectives offertes par le nouveau règlement ?
Depuis les débuts de la réglementation sur le Crowdfunding en 2014, les plateformes ont souhaité élargir leur terrain d’action au niveau Européen. Pour ce faire, il est très vite apparu comme nécessaire de disposer d’un cadre réglementaire harmonisé au niveau de tous les pays de l’UE.
Le cadre réglementaire de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) introduisait déjà des notions fortes comme l’obligation de Conseil, la mise en place de procédure KYC, la mise en place de cartographie de risque sur les aspects de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, etc.. Avec le PSFP, nous sommes aujourd’hui plus proches d’un agrément de société de Gestion (SGP) bien qu’alléger en matière de gouvernance. Sur la base des procédures déjà mise en place, nous avons dû formaliser plus en détail nos procédures opérationnelles et nos processus de contrôle interne. Pour nous, la constitution du dossier de demande d’agrément PSFP regroupait beaucoup d’éléments que nous avions déjà formalisés et nous avons pu nous concentrer sur ce qui était vraiment nouveau.
En revanche, certaines parties du texte de l’ESMA étant soumis à interprétation des Autorités locales, nous avons dû échanger sur nos interprétations communes afin d’aligner nos pratiques avec les exigences du régulateur. De plus, certaines interprétations semblent peut-être plus exigeantes que ce que le texte de l’ESMA ne laisse apparaître.
Être client de MIPISE nous a également permis de déléguer tous les aspects techniques liés au développement des nouveaux parcours digitaux imposés par la nouvelle réglementation. Un gain de temps indéniable. De plus, les échanges entre Mipise, l’AMF, l’ACPR et BeeForDeal ont été clé pour permettre d’aligner les processus techniques avec les contraintes réglementaires, et ainsi faire perdurer le modèle de marque Blanche notamment sur la gestion des Flux financiers.
"Selon moi, ce nouvel agrément et les exigences réglementaires participent à la professionnalisation du secteur, ce qui en soit est une bonne chose. Les implications induites par le règlement vont sans nul doute accélérer la concentration des acteurs bien que de nouvelles plateformes soient en passe d’obtenir l’agrément."
5. Quels sont vos projets à venir ?
Nous avons deux projets existants en cours. Le premier est de rendre le financement participatif encore plus accessible tout en poursuivant son institutionnalisation. Cela implique de continuer à développer des parcours de souscription facilités tel que l’investissement en PEA-PME, tout en offrant une solution d'intermédiation avec les acteurs institutionnels. Selon nous, le crowdfunding est donc l'élément central qui lie les deux.
Notre deuxième projet est de nous étendre dans les pays limitrophes, en utilisant l'avantage que nous procure notre nouvel agrément PSFP en étant passeportable.
