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Le crowdfunding a également su séduire un nombre croissant de promoteurs immobilier, notamment de taille intermédiaire, en quête de financement complémentaires aux prêts bancaires et en recherche de nouvelles formes de commercialisation des biens.

Branche devenue incontournable du financement participatif, le crowdfunding immobilier continue d’avoir le vent en poupe, avec une nouvelle année de croissance positive pour 2019.

Avancées réglementaires, diversification des briques fonctionnelles, structuration du marché… les acteurs qui œuvrent à l’évolution du crowdfunding ont permis d’aller plus loin dans la démocratisation du segment le plus dynamique du financement participatif.

2019 : la dynamique du crowdfunding immobilier se confirme

Il faudra attendre encore quelques mois avant la sortie du baromètre annuel du crowdfunding immobilier (1) qui recense et analyse les chiffres publiés par les plateformes spécialisées, il est cependant déjà possible de dire que 2019 a été un grand cru, avec une croissance dynamique. Les données récoltées au premier semestre 2019 ont donné le ton et des records de 2018 ont d’ores et déjà été battus.

Les montants collectés au premier semestre 2019 par les plateformes de crowdfunding immobilier ont enregistré un total de 129M€, soit deux fois plus que l’année précédente pour la même période. Les projets financés, au nombre de 214 (70% de plus qu’en 2018), tout comme les montants moyens collectés par projet à 600 933€, en hausse de 11,5%, viennent confirmer l’engouement pour le secteur.

Les chiffres sont également rassurants pour les investisseurs puisque les remboursements effectués affichent une hausse de 121% à la fin juin 2019. Enfin, le rendement annuel moyen, en légère baisse en 2018, est reparti à la hausse avec un taux de 9,2% au premier semestre 2019 (contre 9% l’année précédente).

Il s’agit d’une tendance positive expliquée en partie par des investisseurs plus enclins à diversifier leur épargne et à s’engager dans un marché accessible, que la croissance continue de ces dernières années est venue rassurer et fiabiliser.

Pour les promoteurs, les avantages à propulser des produits sur une plateforme de financement participatif sont multiples et justifient d’un engouement croissant. C’est en effet un excellent moyen de financer ses projets en complément des prêts bancaires, de se créer une communauté d’investisseurs fidèles, ou encore d’accélérer la commercialisation de ses biens.

Évolutions réglementaires du crowdfunding immobilier : le temps des opportunités

Le crowdfunding immobilier est un marché jeune, en plein essor, à qui il faut donner les moyens de ses ambitions et potentiel. La mobilisation d’experts et d’institutions qui travaillent à la structuration et à l’évolution des normes auprès du régulateur a permis au secteur de trouver les clés d’une croissance vertueuse. La réglementation s’adapte progressivement aux besoins du marché et, bien qu’il reste du chemin à parcourir, certaines innovations sont à souligner, parmi lesquelles :

L’ouverture d’une nouvelle brique : le crowdfunding immobilier locatif

Très plébiscité outre atlantique, le crowdfunding immobilier locatif est une formule attractive où la plateforme en ligne devient propriétaire d’un bien immobilier pour le mettre en location. La plateforme réunit autour de ce bien des « co-investisseurs », des particuliers privés qui seront rémunérés via un % des loyers perçus. Si les rendements sont moindres que dans une opération de financement participatif classique, les revenus sont d’une durée bien plus longue.

Après de longues phases de négociation, l’AMF a créé un statut de « CIP agrandi » en juin 2018. Le marché du locatif, estimé à plus de 50 milliards en France, en est encore à ses prémices et aura besoin de tout le soutien des pouvoirs publics pour connaître l’essor espéré.

L’adoption de nouvelles règlementations positives pour le crowdfunding avec la Loi Pacte

Promulguée le 23 mai dernier, la Loi Pacte porte des mesures favorables au développement du financement participatif. Le texte de loi s’est notamment démarqué par deux propositions :

- L’éligibilité des titres issus du crowdfunding au PEA-PME :

Le compte-titre PEA-PME est un dispositif créé en 2014 pour soutenir la création et le développement des PME et ETI en orientant l’épargne des français vers ce secteur d’investissement, moyennant des contreparties avantageuses pour l’épargnant.

La Loi Pacte a revu certaines caractéristiques du PEA-PME, en l’ouvrant plus largement à l’éligibilité de certains titres issus du financement participatif. Désormais, les instruments de dette (obligations à taux fixe, minibons et titres participatifs) proposés par les plateformes de financement participatif, dont les plateformes d’investissements immobiliers, peuvent figurer dans un PEA-PME.

Une décision bienvenue pour l’écosystème de la finance alternative qui y voit un soutien des instances réglementaires dans le déploiement d’activités au profit d’une économie réelle.

- L’augmentation du plafond des levées de fonds :

Autre avancée de la loi Pacte, le relèvement du seuil des montants collectés par un CIP passant de 2,5M d'euros à 8M d'euros par projet et par année.

Pour la croissance du financement participatif, cette mesure est un signe positif et va permettre d'ouvrir le marché à de nouveaux secteurs et d'attirer une diversité d'acteurs.

Le décret attendu n°2019-1097, modifiant les dispositions relatives aux offres au public de titres, est paru au journal officiel le 30 octobre 2019.

Vers une inter professionnalisation du secteur

Une plateforme CIP peut travailler avec un CIF et rémunérer sa prestation. L'annonce fait suite à de longs échanges entre Financement Participatif France, l'AMF et l'ANACOFI sur les dispositions de l’article 325-53 du règlement général s'agissant de la rémunération d'un CIP vers un CIF.(2)

Un CIF (conseiller en investissement financier) peut conseiller à son client d’investir dans un projet proposé par une plateforme de crowdfunding disposant du statut CIP et obtenir une rémunération pour « prestation de conseil sur service d’investissement » conformément au cadre prévu par MIF 2. La rémunération est calculée sur un pourcentage d’apport investit ou d’apport forfaitaire, négociée entre la plateforme et le CIF. Aucun engagement, à l’exception de la rémunération par le CIP, n’est requis entre les deux parties.

En pratique, un CIF peut choisir de proposer à ses clients des produits financiers issus d’une plateforme de crowdfunding agrégée CIP. Le CIF est soumis à un devoir de transparence envers son client et se doit de lui donner toutes les informations sur le crowdfunding, les risques du marché et les indicateurs de performance de la plateforme sélectionnée. Le CIF doit également informer le CIP du dossier monté et des produits sélectionnés.

Si le client valide son intérêt pour le produit, le CIP doit mettre en place un contrat stipulant le pourcentage de rémunération délivré au CIF. La prestation peut être unique ou régulière, en fonction de l’intérêt pour la clientèle du CIF d’investir via une plateforme de crowdfunding. Enfin, le CIF doit assurer un suivi pendant toute la phase d’investissement sur la plateforme jusqu’au remboursement de son client.

Appliquée au secteur de l’immobilier, un CGP possédant un statut CIF et enregistré auprès de l’Orias peut conseiller ses clients investisseurs dans des placements financiers proposés par des plateformes de crowdfunding immobilier.

Pour le CIF ou CGP-CIF, cette mesure permet de diversifier la palette de produits proposés à ses clients et de s’ouvrir à de nouveaux modèles d’investissements. Pour la plateforme CIP, elle élargit l’éventail d’investisseurs potentiels et les canaux de communication. Cette évolution réglementaire témoigne de la volonté d’apporter plus d’inter professionnalisme au secteur financier et d’engager de nouveaux dispositifs au profit d’une économie alternative.

(1) Baromètre du crowdfunding immobilier 2018 realisé par HelloCrowdfunding, agrégateur de projets crowdfunding immobilier.
(2) Source : Céline Mahinc, Gérante Fondatrice Eden Finance, intervenante à l'occasion de la conférence "BIM, crowdfunding, blockchain : les nouvelles briques de l'immobilier" présentée au salon Patrimonia : Revoir la conférence.