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Début décembre, le total des montants levés en 2019 était estimé à plus de 300 millions d’euros, correspondant à une croissance de plus de 80% par rapport à 2018.

Le secteur a fait l’objet d’une attention particulière de la part du régulateur français qui a promulgué de nouvelles réformes vouées à démocratiser l’usage du financement participatif.

Parmi les mesures phares, l’entrée en vigueur de la loi Pacte le 23 mai dernier qui rehausse le plafond d’investissement des projets, passant de 2,5M d'euros à 8M d'euros par année. Autre proposition de la Loi Pacte, l’éligibilité des titres issus du crowdfunding (obligations à taux fixe, minibons et titres participatifs) au PEA-PME.

Ces avancées devraient encourager de nouveaux investisseurs à s’aventurer sur le marché du financement participatif. On note un intérêt croissant des acteurs du coté en bourse et de l’institutionnels, qui voient dans le crowdfunding, de nouvelles opportunités d’investissement.

Avec la Loi Pacte, le secteur espère attirer de plus gros promoteurs et groupes immobiliers, en capacité de proposer des projets avec d’importants montants à collecter.

Vient alors la question du mode opératoire, comment faire du crowdfunding quand on est un promoteur ? En fonction des moyens à disposition et du nombre de projets à financer par année, un promoteur peut choisir de passer par une plateforme existante ou de développer son propre outil.

Décryptage des 3 principaux modes opératoire du crowdfunding immobilier

Faire appel à une plateforme existante : pour des opérations ponctuelles

En France, une dizaine de plateformes de crowdfunding spécialisées dans la promotion de projets immobiliers se répartissent le marché. Ces plateformes disposent du statut CIP (Conseiller en Investissement Participatif) obtenu auprès de l'AMF et de l'Orias. Chaque plateforme doit faire acte de transparence et mettre à disposition ses statistiques et indicateurs de performances.

Le promoteur présente son projet immobilier auprès de la plateforme sélectionnée, qui va se charger d’étudier sa capacité de financement. Si le projet est jugé viable, la plateforme s’occupe de mettre en place la campagne de financement du programme. Toutes les plateforme disposent de fonctionnalités similaires à savoir : mise en ligne et clôture du projet – gestion technique – diffusion du projet auprès du réseau d’investisseurs de la plateforme.

Toutefois, chaque plateforme propose de services spécifiques que le promoteur aura intérêt à examiner.

Passer par un opérateur intermédiaire implique un coût pour le promoteur immobilier. Les frais sont fixés entre 5 et 10% des montants collectés, suivant les plateformes.

Principaux avantages d’une plateforme de crowdfunding existante :

• Prise en charge technique et administrative
• Gestion des transferts de fonds
• Mise à disposition d’un réseau d’investisseurs
• Organisation de la mise en ligne et de la clôture du projet
• Accompagnement personnalisé

Ce mode de fonctionnement est aujourd’hui le plus courant sur le marché. Pour un promoteur immobilier c’est une solution simple et accessible qui permet de déléguer toute la gestion administrative, règlementaire et technique que requiert la gestion d’une plateforme de crowdfunding.

Le statut CIP : gérer sa propre plateforme de crowdfunding

Le statut de Conseiller en Investissement participatif (CIP) est obligatoire pour les plateformes qui souhaitent proposer des projets en crowdfunding sous forme de titres financiers (actions ordinaires et obligations à taux fixe). C’est un statut qui convient particulièrement aux plateformes de crowdfunding immobilier.

Une fois cet agrément acquis, le promoteur immobilier dispose de tous les éléments pour créer sa propre plateforme de crowdfunding immobilier. Une solution avantageuse pour tout acteur qui souhaite financer plusieurs projets par année.

Bénéficier de son propre outil de crowdfunding offre de nombreux avantages au promoteur dont l’opportunité de se créer une communauté d’investisseurs fidélisés, et de les convertir en potentiels futurs acheteurs.

Principaux avantages du statut CIP :

• Maitriser les datas et développer une communauté d’investisseurs fidélisés
• Faire des investisseurs ses meilleurs ambassadeurs
• Capitaliser sur le rayonnement des projets

Bénéficier d’un outil technique : lever des fonds pour son propre compte

Les nouvelles réglementations en vigueur accordent à toute personne morale de lever jusqu’à 8M € par projet et par année sans agrément, à condition d’agir pour son propre compte c’est-à-dire sans intermédiaire.

Une démarche particulièrement adaptée pour tout promoteur immobilier de taille intermédiaire qui souhaite accélérer la commercialisation de ses biens et propulser ses projets grâce au financement participatif.

La mise en œuvre de son propre outil de financement propose les mêmes avantages qu’une plateforme dotée d’un agrément CIP, à savoir la maitrise des datas et la création d’une communauté fidélisée.

Les principaux éléments différenciants sont l’étendue des actions de la plateforme, sa capacité à opérer pour d’autres entités et les modes de levées possibles.

Principaux avantages d’opérer pour son propre compte :

• Diversifier ses sources de financement
• Accélérer la commercialisation de ses biens
• Multiplier ses canaux de distribution et de communication
• Intégrer rapidement le marché à moindre coût

Ce troisième mode opératoire est un gain de temps et d’argent pour un promoteur qui souhaite faire du financement participatif un complément à ses fonds propres et diversifier la communication autour de ses produits.

Le crowdfunding immobilier, secteur le plus actif de la finance participative, a désormais trouvé sa vitesse de croisière. Encouragé par le régulateur, il dispose de nombreux atouts qui séduisent promoteurs immobiliers et investisseurs. Son application technique présente de multiples possibilités et répond aux différents usages qu’un promoteur peut en faire.

La sélection du mode opératoire doit être réfléchie en fonction des objectifs du promoteur immobilier à termes et de ses besoins dans le développement de son activité. Que ce soit via une plateforme existante ou en développant son propre outil, les solutions présentent de nombreux avantages et permettent au promoteur de bénéficier d’un modèle de financement alternatif autant que d’un puissant outil de communication.